De Nederlandse woningmarkt onder de loep

Nieuwegein, 30 Juni 2014 /EZPress/ - Wat is de stand van zaken op de Nederlandse woningmarkt en hoe verhoudt de woningmarkt in ons land zich met omringende landen? NVMagazine vroeg drie vooraanstaande economen naar hun mening hierover. Drie economen met elk hun eigen vakgebied en dus met een geheel eigen visie: Sylvester Eijffinger, hoogleraar Financiële Economie aan de Universiteit van Tilburg, Arno van der Vlist, hoogleraar Vastgoedontwikkeling aan de Rijksuniversiteit Groningen en Steven Jonk, woningmarktexpert bij De Nederlandsche Bank.

Prof. Sylvester Eijffinger maakte ooit deel uit van de Raad van Economisch Adviseurs, REA, het voormalig onafhankelijk adviesorgaan voor de Tweede Kamer. Hij vertelt dat de raad negen jaar geleden heeft gepleit voor de invoering van een nieuw belastingstelsel, de vlaktaks. “We stelden toen al voor om hypotheekrenteaftrek te beperken. De VVD was weliswaar voorstander van een vlaktaks maar Stef Blok, toen nog Kamerlid, voelde er net als andere partijen niets voor om de hypotheekrenteaftrek af te bouwen.

Als je nu het rapport van de Commissie Van Dijkhuizen leest over het nieuwe belastingstelsel, dan vind je ons advies daarin terug. Achteraf gezien had dat beter op de top van de markt opgepakt kunnen worden. Dat geldt ook voor de hypotheekrenteaftrek. Negen jaar na het advies van de REA zijn we nu bezig om grenzen daaraan te stellen. Dat is helaas op een zeer ongunstig moment, want de woningmarkt bevindt zich momenteel in zwaar weer.”

Funding Gap

Eijffinger: “Het tweede waaraan ik wil refereren is de Commissie Wijffels. Ook daar heb ik deel van uitgemaakt. Naast het advies van de invoering van een loan to value ratio signaleert de commissie het probleem van de zogenoemde funding gap bij banken. Zij hebben te weinig spaargelden voor het financieren van hypotheken en het verlenen van mkb-krediet. Daar moet nodig iets aan gebeuren. Gelukkig wordt daar nu ook aan gewerkt. Denk aan de oprichting van een Nationaal Hypotheek Instituut. Daarnaast zijn er ook andere initiatieven waarbij de contractuele besparingen van pensioenfondsen worden doorgesluisd naar banken ter financiering van hypotheken of mkb-kredieten.”

Duitsland

Een blik over de grenzen laat zien dat Duitsland een stabiele woningmarkt heeft, zegt Eijffinger. “Daar heeft men het minste last gehad van een huizenbubbel. De particuliere huurmarkt is daar sterk vertegenwoordigd. Heel belangrijk, want zoals iedereen weet zijn de huur- en koopmarkt communicerende vaten. Je moet doorstroom hebben van de sociale huurmarkt naar de vrije huurmarkt. Met andere woorden: Een sociaal en middenhuursegment zijn essentieel om de woningmarkt in Nederland verder vlot te trekken. Misschien moeten we daarvoor eens goed naar onze oosterburen kijken. Van hen kunnen we zeker iets leren.”

‘Tweedeling in Nederland’

Arno van der Vlist, hoogleraar Vastgoedontwikkeling aan de Rijksuniversiteit Groningen, signaleert een aantal ingewikkelde vraagstukken op de woningmarkt.” We hebben te maken met een tweedeling in Nederland. Enerzijds is er sprake van een groeimarkt, anderzijds van krimpgebieden. Dat weerspiegelt zich ook in het overheidsbeleid. Die tweedeling houdt in dat de discussie over de positie van woningbouwcorporaties heel anders is in het westen van Nederland, dan in grote delen van de rest van ons land. De noordvleugel van de Randstad biedt ruimte door economische groei. In krimpgebieden zien we voorzieningen verdwijnen en de huizenprijzen dalen. Het bouwen van woningen is in die gebieden niet opportuun.”

Druk
Van der Vlist: “Demografische transitie waarin de bevolkingsdichtheid in stedelijke gebieden toeneemt en in niet-stedelijke gebieden afneemt, tekent zich op heel veel plekken in Europa af. Je krijgt op sommige woningmarkten nog meer druk. Dat gebeurt niet alleen in de Randstad, ook rond steden als Parijs, Berlijn en München is dat het geval. En je ziet gebieden waar je nauwelijks voorzieningen kunt handhaven, omdat jonge mensen vertrekken en vergrijzing optreedt.” Het grote probleem waar de woningmarkt mee te maken heeft is niet meer gelegen in de crisis, zegt Van der Vlist. “Die is van voorbijgaande aard. Veel ingewikkelder zijn de ruimtelijke transities. Dat betekent dat het in bepaalde gebieden niet opportuun is om nog te bouwen.”

Flexibilisering

De huidige uitdaging voor het woningmarktbeleid zit hem in de aansluiting op de flexibilisering in de arbeidsmarkt, zegt Van der Vlist. “We hebben een grote sociale huursector die goedkoop is en we hebben een vrije sectorhuur die hoger is dan in omringende landen. Juist met de flexibilisering van de arbeidsmarkt, de toename van kortetermijnbanen, hebben we die vrije huursector heel hard nodig. Hoe kunnen we de vrije-sectorhuur beter op gang helpen? Dat is een belangrijke vraag die nu in ons land speelt. In andere landen is dat probleem veel minder actueel.”

‘Bodem lijkt bereikt’

Steven Jonk, woningmarktexpert bij De Nederlandsche Bank (DNB), vindt de maatregelen op de woningmarkt een flinke stap in de goede richting.“ De maatregelen die vorig jaar door het kabinet zijn genomen, zijn erop gericht om de schuldenlast te verlagen. DNB pleit sinds jaar en dag voor minder fiscale stimulans op de woningmarkt. Nu heeft dat eerst tijd nodig om door de markt geabsorbeerd te worden, er moet een nieuw evenwicht worden gevonden. Het is zaak dat we de maatregelen die door de overheid zijn genomen rustig hun werk laten doen.” Als je kijkt hoe de woningmarkt zich het laatste jaar ontwikkelt, dan zie je dat de bodem toch lijkt bereikt, zegt Jonk. “De laatste acht à negen maanden zijn de huizenprijzen stabiel, de transacties trekken iets aan. Ook die beweging is positief. Het zijn signalen dat de markt zich aangepast heeft.”

Huurmarkt

Jonk: “Kijkend naar de Nederlandse woningmarkt als geheel, dan is onze huurmarkt sterk gerantsoeneerd. Voor het sociale deel zijn er lange wachtlijsten. Het private deel is heel erg klein. Dat biedt voor grote groepen mensen die een woning zoeken geen alternatief. Je kunt daaruit afleiden dat mensen daardoor hun aandacht verleggen naar een koopwoning. Tel je daar de groep mensen bij op die het kopen van een woning tot nog toe heeft uitgesteld, dan kan dat betekenen dat de vraag naar koopwoningen gaat aantrekken. Wat daar wel tegenover staat, is dat ongeveer 30 procent van de woningbezitters zijn huis onder water heeft staan. Voor die groep is het een stuk lastiger om door te stromen. Ja, ik denk dat het aantal transacties zal aantrekken, maar het tempo waarin dat gebeurt zal minder hoog zijn dan waar men op hoopt.”

//Einde bericht

Bron: NVM

Dit is een origineel persbericht. EZPress® News Distribution BV. www.ezpress.eu




EZPress® is niet aansprakelijk voor de juistheid van de inhoud.
De verantwoordelijkheid daarvan ligt uitsluitend bij de aanbieder.
© EZPress® News Distribution BV - Alle rechten voorbehouden. Een onderneming van Larus Holding BV.
Onze Partners: